华夏幸福基业股份有限公司(股票代码：600340)，创立于1998年，是中国领先的产业新城运营商。公司以“经济发展、社会和谐、人民幸福”的产业新城为核心产品，秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作模式，探索并实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障，有效提升区域发展的综合价值

主营介绍

公司主要业务分为产业园区业务和房地产开发业务两大板块，其中产业园区业务包括产业新城与产业小镇两大核心产品，是公司的核心业务，也是公司核心竞争优势。

1、产业园区业务 

产业园区业务目前包括产业新城和产业小镇两大核心产品。秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，华夏幸福通过打造“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城和“产业鲜明、绿色生态、美丽宜居”的产业小镇，探索并实现所在区域的可持续发展。 

（1）产业新城 

公司产业新城业务顺应国家战略和政策趋势，旨在使所在区域实现经济发展、城市发展和民生保障三大目标，努力推进大中小城市网络化建设，增强对转移人口的吸引力和承载力。公司依托“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP市场化运作机制，接受合作区域地方政府委托，与其签订长期性的的合作开发协议，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类、全流程的综合解决方案。其中，产业发展服务是公司产业新城业务的核心组成部分，具体包括公司在委托园区内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等服务。公司依据园区经济发展定位，结合自有资源和渠道，聚焦电子信息、高端装备、新能源汽车、航空航天、新材料、生物医药、文化创意等10大产业，多种形式并举，满足企业和地方发展要求，实现企业的园区落地。

（2）产业小镇 

产业小镇与产业新城一脉相承，依托产业集群优势，以“PPP市场化运作”为机制，坚持产业优先、注重生态文明。公司秉持“做实一个产业，缔造一种风情，高品质可持续运营”的发展理念大力推进产业小镇产品，凭借公司在产业新城领域超过15年深耕所积累的开发和运营经验，整合优质的产业资源和强大的产业发展能力、城市发展能力，聚焦科技智造、现代服务、文化旅游等产业主题，打造特色产业鲜明、人文气息浓厚、生态环境优美、兼具旅游与社区功能的产业小镇发展平台。 

2、房地产开发业务 

公司以“打造幸福城市”为理念，依托产业新城发展房地产开发业务，为园区提供高品质的住宅及配套服务设施。公司全力打造“孔雀城”住宅品牌，深耕京津冀区域，并积极布局长江经济带和粤港澳大湾区等全国热点经济地区，其中，长三角区域已经开始贡献成规模业绩，嘉善区域和来安区域签约销售增长迅速。未来，孔雀城将继续以“为产业新城、产业小镇提供宜居生活”的使命及愿景作为驱动，致力于从智慧、生态、文化三方面为客户构建幸福社区体系，配备全系生活配套设施，继续深入贯彻“以客户为核心”的经营理念，实现差异化定制产品，提升服务品质，提升市场竞争力。 

3、产业园区业务与房地产开发业务协同发展 

公司通过开展产业园区业务，对委托区域进行整体规划，完善区域基础设施、公共设施建设，通过产业发展服务和园区运营服务实现区域产业、人口的导入，提升区域价值，创造房地产、商业等第三产业消费需求；公司通过开展房地产业务，为所在园区提供更好地居住环境，服务产业人口，提升区域粘性。综合来看，产业园区开发业务和房地产业务相辅相成，互相促进，共同支撑公司业务发展。

行业简介

房地产行业是众多行业中对经济增长、居民生活水平与社会安定影响最大的行业之一。房地产业具有产业链长、波及面广、资金需求大、与民生息息相关等特点，因此其良好的发展态势对于我国国民经济快速发展、居民生活水平提高、社会和谐稳定意义重大。1998年，国务院颁布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，确立了停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化原则，至此房地产行业开始走向市场化。从1998年开始，我国房地产业进入了高速发展阶段。一方面，房地产业的快速发展使我国顺利度过了两次世界性的经济危机；另一方面，房地产业的发展带动了其他上下游相关产业协同发展，从而从整体上推动了我国国民经济快速增长，同时也提供了大量的工作岗位。

市场规模和发展情况

整体而言，2017年及2018年一季度商品房销售保持增长势头，但增幅有所放缓。2017年全年商品房销售面积 16.94 亿平方米，同比增长7.7%，低于2016年22.5%的增幅水平；2018年一季度销售面积3.01亿平方米，同比增长3.6%，也低于2017 年一季度19.5%的水平。销售金额方面，2017年全年及2018 年一季度分别实现13.37万亿元和2.56万亿元，分别同比增长13.7%和10.4%，均低于上年同比增幅水平。

如图所示，板块内分化格局明显，一二线公司净利润分别录得 62%及 66%的增长，三线公司则大幅下滑至-7.2%，因此预计行业集中度将持续加强，华夏幸福所属的高毛利、高周转一二线房企将持续受益。

市场参与者

 2017年，房地产企业集中度进一步提升，规模越大的房企市占率提升速度越快，两极分化明显。TOP100 房地产企业的销售金额市占率从2015年的40%上升到了2017年的56%，占据半壁江山。而占据2017年TOP3的万科地产、保利地产、绿地控股， 2017年销售金额的市占率为11.9%，同比增加3个百分点，提升速度明显高于其他规模的房企。

万科地产（000002）：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业之一。公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市，公司核心业务包括住宅开发、物业服务、长租公寓。2018年万科定位为“城乡建设与生活服务商”，在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上，业务已延伸至商业开发和运营、物流仓储服务、租赁住宅、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域。

保利地产（600048）：保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业。在住宅开发方面，保利地产逐渐形成了康居Health、善居Quality、逸居Classical、尊居Glory四大产品系列，涵盖花园系、心语系、香槟系、公馆系、林语系、康桥系、十二橡树系等多元化优质住宅物业的先进创新格局，覆盖中高端住宅、公寓、别墅多种物业形态。商业物业囊括商业写字楼、高端休闲地产、星级酒店、商贸会展、购物中心、城市综合体等，具备多品类物业综合开发的实力。

绿地控股（600606）：绿地集团是上海市国有控股特大型企业集团，成立于1992年7月18日。绿地集团房地产开发项目遍及全国主要省区市，特别在超高层、大型城市综合体、高铁站商务区及产业园开发领域遥遥领先。通过产业经营与资本经营并举发展，已形成“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”的产业布局，

行业地位

华夏幸福2017年主营业务收入596.35亿元人名币，同比增长 10.8%，位居行业第六；同时实现净利润87.81亿元，同比增长 35.26%；基本每股收益2.8元，属于房地产行业一线企业 。在由中国房地产业协会最新发布的《2018中国房地产开发企业500强榜单》中，华夏幸福位居第9。

竞争优势

华夏幸福卓越的选址能力成为华其产业新城的护城河。公司作为河北成长起来的、深耕京津冀地区的企业，在京津冀地区的区位优势明显，尤其在雄安新区布局的影响下，华夏幸福的区位优势成为其强大的竞争力。

在不断夯实巩固京津冀布局优势的同时，公司还围绕国家战略积极布局国家级城市群及优势区域，包括长三角、珠三角、中原城市群、成渝城市群及长江中游城市群等区域。凭借在京津冀积累了十余年的产业新城运营经验后，公司开始加速落地产业新城的异地复制。

公司国内率先采用PPP模式与地方政府就产业新城开发项目形成合作， 打造“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城、“产业鲜明、绿色生态、美丽宜居”的产业小镇，在规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运营六大领域，为所在区域提供可持续发展的全流程综合解决方案， 为政府与企业合作开展PPP模式开发产业新城提供了优秀范例，

核心看点详解

1发展产业园区业务为核心竞争业务 成长与盈利空间远超传统开发商

公司以产业园区运营商自我定位，传统房地产开发仅作为其园区住宅及配套服务设施开发的一环。据公告，公司2017年产业发展服务结算收入 230.9亿占总营收比为 38.71%；同时贡献毛利占据主导地位，达到212.97亿，占比 74.51%； 去年在传统地产开发行业毛利率下行背景下，公司整体毛利率维持高位主要依靠产业发展服务业务，园区运营业务逐渐占主导，其成长与盈利空间远超于传统单一房地产开发业务。

2京津冀一体化带来发展机遇

华夏幸福起步于环京区域，拥有环京优质资源，在京津冀一体化协同发展正式上升为国家战略后，公司抓住这一国家级战略发展机遇，受雄安新区布局的进一步推进，地产销售均价预计将会出现上涨，推升销售额及毛利率。在政策的带动下，亦将有更多产业落地环京区域，产业发展服务收入增长可期。

3异地复制进程加速 长三角区域潜力巨大

公司在原有环京基础上，2016与2017年加速全国布局，依靠异地复制积极拓展长三角、珠三角片区，尤其是长三角地区，经过4年多的运营已经形成环南京、环杭州、环合肥三大城市群的布局，异地复制成效逐步显现。2017年杭州和南京区域销售均过百亿，长三角地区潜力待进一步挖掘，利好公司中长期发展

奥马哈观点

依托于企业的产业园区新业务定位和异地复制的全国布局，我们看好华夏幸福在地域优势和政策支持下的发展空间，未来将实现稳定且持续的业绩增长。其风险点在于园区招商引资不及预期以及落地签约投资额结转不及预期

免责声明：

本文章仅限于个股和行业基本面研究，不构成投资建议。市场有风险，投资需谨慎。

来源：奥马哈研究院